Dnes sa porozprávame o tom, či sa investovanie do nehnuteľností oplatí, preberieme si výpočet návratnosti a ako sa dá kúpiť nehnuteľnosť aj s 0 eurami, čiže bez toho, aby ste minuli čo i len euro zo svojich vlastných peňazí.

O akom investovaní do nehnuteľností sa budeme baviť?

Ako prvé, by som rád spomenul, že budeme sa baviť o investovaní do nehnuteľností na prenájom a nie na vlastné bývanie. Vlastné bývanie nie je aktívum, ale pasívum, čiže je to niečo z čoho nezarábate, ale naopak je to niečo, na čo míňate peniaze.

Aké výhody má investovanie do nehnuteľností?

Aké výhody so sebou teda prinášajú investície do nehnuteľností? Nehnuteľnosti majú hneď dve formy výnosu. Jedna z nich je to, že dostávate každý mesiac peniaze z prenájmu, čiže pasívny príjem. Druhá forma výnosu je kapitálová, to znamená, že dnes kúpite nehnuteľnosť za 100 000€ a o päť rokov môže mať nehnuteľnosť cenu 120 000€, čo spôsobuje rast cien nehnuteľností. Samozrejme, toto môže krátkodobo ovplyniť nejaká kríza, avšak z dlhodobého hľadiska idú ceny nehnuteľností hore.

Ďalšou výhodou je oslobodenie od platenia daní pri predaji. Keď nehnuteľnosť predáte po 5 rokoch, nemusíte zo zisku platiť dane a takisto odvody do zdravotnej poisťovne.

Najväčšou výhodou pri kúpe nehnuteľnosti je to, že čiastočne, prípadne aj celú investíciu si viete zafinancovať prostredníctvom úveru. Čiže banka vám poskytne peniaze na kúpu nehnuteľnosti a vy následne splácate splátku z nájomného.

Namiesto čítania si môžete pozrieť video, v ktorom je všetko zhrnuté

Aké sú nevýhody investovania do nehnuteľností?

Aby sme povedali aj nejaké nevýhody, tak tými sú nižšia likvidita, čiže keď budete potrebovať náhodou predať svoju nehnuteľnosť, nebudete mať peniaze z nehnuteľnosti okamžite. Ďalším dôležitým faktorom je správny výber nájomníkov. Môže sa stať, že keď vyberiete nesprávneho nájomníka, tak vám môže čiastočne znehodnotiť nehnuteľnosť alebo neplatiť nájomné, čiže pri tomto si dávajte pozor.

Ideme kupovať prvú investičnú nehnuteľnosť

Povedzme, že teda chcete si kúpiť svoju prvú investičnú nehnuteľnosť. Zoberme si variantu, že chceme nehnuteľnosť financovať 100% úverom. Banky síce poskytujú v dnešnej dobe maximálne však 90% z ceny nehnuteľnosti, bežnejšie sú však 80% hypotéky. Avšak tých 10 alebo 20% viete dofinancovať cez úver zo stavebnej sporiteľne, prípadne zo spotrebného úveru a neskôr refinancovať do hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou a tým pádom aj nižšou splátkou.

Po kúpe následne nehnuteľnosť prenajmete a budete dostávať nájomné, z ktorého túto splátku hypotéky zaplatíte, takisto zaplatíte poplatky spojené so správou nehnuteľnosti a energie a stále vám ostane suma, ktorú môžeme nazývať aj pasívny príjem.

Ako si vypočítať návratnosť investície?

Dôležité však ešte pred kúpou je vypočítať si návratnosť investície. Ako základný vzorec pre výpočet návratnosti je ročný príjem z nehnuteľnosti deleno cena nehnuteľnosti krát 100.

Pre príklad si zoberme 1-izbový byt v Bratislave, ktorého cena bude 100 000€ a mesačne nájomné bude 500€. Čiže zoberieme si celkové mesačne nájomné 500€, odpočítame od neho platby za energie, inkaso a všetky poplatky vo výške dajme tomu 120€ mesačne. Vyjde nám 380€. Túto sumu vynásobíme x 12 a máme čistý ročný príjem vo výške 4560€. Túto sumu vydelíme cenou nehnuteľnosti 100 000€ a celé vynásobíme 100. Vyjde nám číslo 4,56, čo je percentuálna výnosovosť bytu. Vo všeobecnosti sa hovorí, že všetko nad 4,5 percenta je dobrá investícia. Ak nám vyjde nižšie číslo, skúsme sa poobzerať po lepšej variante.

Aké byty sú vhodné ako investičné neehnuteľnosti?

Najlepšou variantou na kúpu sú ako investičné nehnuteľnosti menšie byty, čiže 1-2 izbové a to hlavne v menších mestách, kde sú síce o niečo málo nižšie ceny prenájmov, ale ceny nehnuteľností sú neporovnateľne nižšie ako vo veľkých mestách.

Pri kúpe treba však myslieť aj na dopyt a tým myslím konštantná obsadenosť bytu, aby sme nemali veľké okná medzi jednotlivými nájomníkmi a mali byť stále prenajatý.

Ďalšie možnosti ako kúpiť byt bez vlastných peňazí

Ďalšou možnosťou ako kúpiť byt bez vlastných peňazí je, ak už máme byt, na ktorom nie je žiadne záložné právo, čiže inými slovami nemáme na ňom hypotéku a tento byt môžeme založiť spolu s bytom ktorý kupujeme a tým pádom budeme môcť kúpiť byt bez toho aby sme využili spotrebný úver alebo úver zo stavebnej sporiteľne.

Ešte ďalšou možnosťou je ak teda už máme takýto byt, tak založiť tento byt a využiť bankový produkt, ktorý sa volá americká hypotéka. Banka byt založí a vyplatí nám časť z ceny napr 50-70% z ceny nehnuteľnosti v hotovosti. Tieto peniaze môžeme použiť ako dofinancovanie kúpy napr ďalších 3 bytov. Tým pádom máme 4 investičné nehnuteľnosti, ktoré môžeme ďalej prenajímať a zväčšovať si takto svoje portfólio.

Výška úverového rámca / maximálna zadĺženosť na osobu

Jediným problémom pri kúpe ďalších bytov môže byť výška úverového rámca, resp maximálna zadĺženosť na osobu. Toto sa pred nejakým časom menilo a jedna osoba môže byť zadĺžená maximálne na 8 násobok svojho ročného príjmu, čiže človek ktorý má čistý mesačný príjem 2000€, môže mať úvery maximálne do výšky 192 000 €.

Mňa by zaujímalo, či máte alebo plánujete kúpu investičnej nehnuteľnosti a ak teda máte, či vám sedí výpočet, ktorý sme si dnes preberali. Ak máte akékoľvek otázky na investovanie do nehnuteľnosti, napíšte ich dole do komentárov a môžeme si ich v ďalšom článku alebo videu.