V tomto článku si porovnáme krátkodobý prenájom na Airbnb a booking.com a dlhodobý prenájom nehnuteľností. Viem to reálne zhodnotiť keďže na airbnb som prenajímal viacero nehnuteľností počas 3 rokov a ubytoval stovky ľudí, ktorí ma ohodnotili vyše 200 recenziami len na airbnb s priemerným hodnotením 4,7-4,8 a získal som aj status airbnb superhostiteľ.
Samozrejme, bolo to len dovtedy, dokým neprišla korona a neznížil sa výrazne dopyt po takýchto nehnuteľnostiach v Bratislave. Budem tým pádom porovnávať dlhodobý prenájom bytov v centre a širšom centre Bratislavy.
Aké sú výhody dlhodobého prenájmu bytov?
Aké sú teda výhody dlhodobého prenájmu bytov v Bratislave?
1. Menej starostí a manažmentu
2. Pravidelný istý príjem z prenájmu
Čo sa týka starostlivosti a manažmentu tak nemusíte odpovedať hosťom na ich požiadavky ako je to pri krátkodobom prenájme, objednávať upratovanie, prať a podobne, aj keď častokrát tieto veci viete mať automatizované, vždy je s krátkodobým prenájmom viac práce.
Výhodou dlhodobého prenájmu je stabilný a istý príjem z prenájmu a dopredu viete koľko zarobíte.
A aké sú výhody krátkodobého prenájmu ako Airbnb alebo booking.com?
1. Určite je to vyšší príjem
2. Istota platby, keďže hostia platia vopred cez platformu
3. Ak náhodou potrebujete nehnuteľnosť pre seba, môžete ju použiť
Keď som spomenul vyšší príjem, tak pre porovnanie z 1-izbového bytu, resp garsónky je príjem dajme tomu 480€ mesačne, a z Airbnb v priemere mesačne, keď sa urobí ročný priemer, tak je to cca 1350-1400€. Oba prenájmy sú v hrubom, teda tržby.
Pri krátkodobom prenájme máte istotu platby
Keď som spomenul istotu platby, tak tú zabezpečuje platforma, na ktorej sa daný byt prenajíma, vždy však hostia platia vopred a tým sa nemôže stať, žeby ste svoje peniaze nedostali. Z Airbnb vám prídu peniaze do 2 pracovných dní po príchode hostí a v prípade bookingu, tak tam je to každé dva týždne. Čiže príjem z krátkodobého prenájmu je pravidelnejší.
Treťou výhodou je to, že ak náhodou potrebujete nehnuteľnosť pre svoje využitie, môžete si ju jednoducho zablokovať na termíny, kedy ju potrebujete, toto by som však videl ako výhodu skôr pri rekreačných nehnuteľnostiach typu chaty, chalupy a domy v prírode a v horách.
Nevýhody dlhodobého prenájmu
Poďme sa teraz pozrieť aj na nevýhody obidvoch typov prenájmov.
Začnime dlhodobým prenájmom. Pri dlhodobom prenájme vidím 3 nevýhody
1. Nižší príjem z nehnuteľností
2. Riziko neplatenia pri zlom výbere nájomníkov
3. Horšie páky na vysťahovanie nájomníkov
Ako som už spomínal, pri bežnom prenájme je približne len tretinový príjem ako pri krátkodobom prenájme cez Airbnb alebo booking.
S ďalšími dvoma nevýhodami sa spája len jediné a to je riziko výberu nevhodných nájomníkov. Tí nemusia platiť nájomné a sú tam horšie páky na vysťahovanie z bytu ako pri krátkodobom prenájme, kde sa vám to v podstate stať nemôže.
Nechce sa vám čítať celý článok? Pozrite si video na YouTube
Nevýhody prenájmu cez Airbnb / booking
Čo sa týka nevýhod pri prenájme cez Airbnb, tak nimi sú hlavne
1. Manažment celého chodu
2. Náklady na ľudí, ktorí vám upratujú
3. Nečakané situácie ako napríklad pandémia
4. Možné reštrikcie ako napr. v iných krajinách alebo jednotlivých mestách vo svete
Starostlivosť o Airbnb
Čo sa týka manažmentu celého chodu, tak musíte riešiť upratovanie, pranie, odpisovanie hosťom, odovzdávanie kľúčikov, párovanie kalendárov na jednotlivých platformách a podobne. Veľa hostiteľov toto máva automatizované alebo poloautomatizované, najmä odovzdávanie kľúčikov prostredníctvom self-checkinov, párovanie kalendárov cez managment systémy a posielanie uvítacích správ s inštrukciami. Vždy sa však vyskytnú nejaké iné situácie ktoré treba riešiť ako napríklad že sa niečo v byte pokazí a vy to musíte okamžite vyriešiť. Ste niečo ako malý hotel.
Ďalej musíte platiť ľudí, ktorí vám upratujú, prípadne si upratovať a prať sami. Toto sa väčšinou platí podľa počtu hostí za mesiac, keď máte viac kratších pobytov, platíte viac, keď dlhodobejších v rámci mesiaca tak menej.
Tretím bodom sú nečakané situácie ako pandémia, ktorá môže úplne náhle zrušiť tento biznis. Pri menších počtoch bytov ako som mal napríklad ja sa to dalo riešiť v pohode, ale poznám hostiteľov čo mali 40 alebo až 70 bytov v bratislave a pri takomto počte sa to už rieši ťažšie.
Možné reštrikcie
Čo sa týka reštrikcií, tak na Slovensku je to relatívne benevolentné, ale v iných mestách napr majú len určitý počet dní, ktorý môžu prenajímať na krátkodobo alebo je to v niektorých mestách úplne zakázané kvôli konkurencii pre hotely.
Ak vás zaujíma viac info ohľadom nehnuteľností, prihláste sa na odber môjho Youtube kanálu